市街化調整区域地の売却および有効利用

市街化調整区域とは

市街化調整区域についての具体的な説明は、多くのサイトで紹介されておりますが「都市計画法」と言う法律に沿って「土地利用を抑制する地区であり、田園と自然環境を保全育成する区域」とされており、「市街化区域」と違って該当する土地のご利用にはとても多くの規制が伴います。

ここでは、「市街化区域」と「市街化調整区域」との違いを不動産業者目線で簡単に下記表にまとめてみました。

項目 市街化区域 市街化調整区域 備考
1. イメージ 田舎 -
2. 交通機関(駅)など 近い 遠い -
3. ライフライン 整備されている事が多い。又は整備する場合でも容易 整備されていない事が多い。整備する場合にかかる費用が大きい場合が多い 上下水道・ガス・電気・雨水排水などが未整備の場合、現況確認が必要
4. 建物の建築(新築) 用途地域の条件範囲に於いて一般的に建築可 基本的には不可。条件や建物用途などが基準に満たすものであれば建築の可能性があります。 調査が必要
5. 建物の再建築(改築) 上記と同じ 既存建物の内容によります。 調査や協議、許可等が必要
6. 土地の売買単価 高い 低い -
7. 不動産仲介手数料 通常 単価が低い為、安い -
8. 不動産屋の仕事量 一般的 通常より多い -
9. 不動産屋の仕事難易度 一般的 高い -
10. 不動産屋の扱い件数 一般的 通常より少ない 調整区域に関する知識に偏りがある場合があります。
11. 売り易さ 一般的 売れなかったり、売り困難 -
12. 売るまでにかかる時間 一般的 調査や、協議、許可などの為時間がかかる。 -
13. 購入ニーズ 一般的 少ない事が多い -
14. 不動産営業マンの
やる気度
一般的 手数料が安いので、低いと思われます。 -

本表は当社営業マンの個人的見解によるものですので、一般的な理解と異なる場合がございます。

市街化調整区域を活かすなら

上記のような条件からみても「市街化調整区域」はビジネス的には厳しい案件が多く、不動産営業マンも様々な理由から積極的にならないケースが多いかな?と感じます。

正直、当社でも少なからずややこしいと思うことがありますが、当社は営業エリア(神戸市、加古川市、高砂市、三木市、稲美町、播磨町、その他近郊市町村)に於いて、市街化調整区域範囲が広いことから、関わった事例が数多くあります。

しかし、その物件ごとの状況や過去の経緯により、スムーズにお取引きに至った事もあれば、お力添えが出来ず、お取引に至らなかったケースも多々あります。

どのような形でお客様にお力添えができるかは分かりませんが、市街化調整区域についてお困りのお客様は是非一度ご相談ください。

市街化調整区域市街化調整区域
ページ内に掲載される写真はイメージです。

これまでの事例紹介

事例 No.1

売主様より売却依頼があった土地建物が、都市計画法施行以前より土地の地目が宅地で、現在も当時の住宅が建っていた土地でした。調査の結果、一般のお客様でも建替えが可能との事で、土地売却のお手伝いができました。

事例 No.2

土地の現況は更地、土地の地目が雑種地の場合で、住宅建築が出来ない条件の土地でした。所有者様と相談の結果、売却ではなく賃貸にして収益として運用したいとの事で、資材置場として募集をかけました所、建設会社の方より賃貸希望がありまして、毎月賃料をいただいておられます。

事例 No.3

お話いただきました土地が現在「田」で接道は狭い農道でした。歳をとり、農業を継続するのが厳しいとの事での売却希望でした。その農地は、調査しましたら、農業振興地域に属しており、農地転用が難しく、一般の方への売却が困難である事が分かり、その事を所有者様にお伝えしました所、「知り合いの農家に田んぼが欲しい人がいないか、当たってみます。」と言う話になりました。今のところ息子様が一生懸命「お米」を作っておられます。結果的にご相談だけでしたが、現在も良いお付き合いをさせて頂いております。有難うございます。

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